2017年08月07日 00:20
来源：观点地产网
“新鸿基地产在内地的策略，就是聚焦在一二线主要城市黄金地段发展高端住宅及大型综合式项目。”
随着去年底以来一波内地房企赴港高价买地投资，如今香港已成为众多中资房企寻求新发展机会的“掘金”地。
在这股浪潮之下，香港本土开发商如何应对激烈的竞争，同时保卫本土市场地位，成为市场颇为关注的话题。
采访新鸿基地产执行董事郭基煇时，观点地产新媒体得到的回答是：“香港是公开的市场，我们港资发展商一直身处竞争很大的环境，会更加追求精益求精，就像新鸿基地产致力发展优质项目，做好本份。”
不仅香港，内地市场也一直处在激烈的竞争环境中。回望过去十数年，早在内地房企汹涌出海之前，不少来自香港的开发商便已抓住内地房地产市场化的机会，大量涌入拿地，相比如今中资企业香港高价抢地情形有过之而无不及。
作为香港最大地产开发商之一，新鸿基地产也是最早进入内地的一批港资企业，在2013年，新鸿基地产以218亿夺下上海徐家汇中心一宗商用地，曾创下“全国最贵地块”纪录。
如今，在内地发展二十余年的新鸿基地产，脚步逐渐趋稳，随着前几年获得的项目陆续进入开发建设尾声并入市，资产组合越来越多，“现时新鸿基地产内地资产占资产总值比例达20%以上。”
一二线城市仍有很大潜力
九十年代初，香港尚未回归，国内房地产市场仍处于萌芽阶段，港商新鸿基地产已将目标瞄准北京，通过合作揽下王府井新东安市场改扩建工程，将其打造为至今依然是购物热点的“北京APM”商业项目，一举打响品牌。
2003年，新鸿基地产进入内地经济重心上海，开发了包括上海国金中心、上海环贸广场等一系列高端项目，此后版图不断扩张至南京、苏州、杭州、广州等多个城市。
郭基煇表示，新鸿基地产在内地的策略，就是聚焦在一二线主要城市黄金地段发展高端住宅及大型综合式项目。
今年以来，针对房地产市场的调控步步收紧，国内一二线热点城市的成交量因此出现下滑的迹象，郭基煇认为，政策调控主要作用是抑制市场过份积热及投机，对国内房地产市场的长期发展是非常有帮助的。
此外，内地的城镇化率还在持续提高过程中，大型城市集群对于人口的吸引力也会一直存在，“因此，长期来看一二线城市房地产市场仍然有很大的发展潜力，刚性需求强劲，将会继续支持楼市的健康发展。”
观点地产新媒体了解到，新鸿基地产已在北京、长三角、珠三角、成都等城市及区域拥有超过20个项目，物业类型包括住宅、写字楼、购物中心、酒店等。
今年初发布的年报中，新鸿基地产披露，截止到2016年12月底，在内地的土地储备已达6560万平方呎，其中用作出租的已落成投资物业约1240万平方呎，主要位于上海、北京和广州；另外5320万平方呎为发展中物业，主要兴建高级住宅或服务式公寓。
截至2016年12月31日止6个月，新鸿基地产于内地录得合约销售额逾50亿元，同时落成约460万平方呎的7个项目。
2016年，新鸿基地产还先后推出在广州市中心的天环广场及天汇广场两大重点商业项目。受此推影响，截至2016年12月31日止6个月，新鸿基地产内地的投资物业总租金收入同比上升12%至16.06亿元。另外，位于上海的徐家汇国贸中心已开发近四年，一期预计2018年开业，将进一步增强新鸿基地产在内地物业市场的地位和品牌。
目前，新鸿基地产在内地的资产已占资产总值20%以上，未来会继续积极投资。
香港竞争一直很大
三十年河东，三十年河西。十数年前，包括恒基兆业、新世界、和记黄埔等在内的港资携款涌入内地，如今，内地房企亦在多方因素催促下香港高价抢地。
香港地政总署披露的最新数据显示，2016年5月至2017年2月，香港卖地总面积为31.4万平方米，卖地总价1020.6亿港元，其中内资企业已占了一半。
越来越多内地房企的到来，显然给香港本土开发商带来了一定困扰。
对此，郭基煇并未作过多评价，只表示，“事实上，港资发展商亦有在内地投地。”
观点地产新媒体了解到，在内地房企抢占香港的同时，包括恒隆、新世界、九龙仓在内的一些港企，近年也在积极布局内地市场。九龙仓去年就先后在佛山、深圳落子，且宣布将在内地重点发展投资物业。
新鸿基地产近两年鲜少在内地获取新项目，今年初业绩会上，新鸿基地产管理层公开表示，如今内地地价过高，未来将集中香港拿地。
但在内地房企“凶猛”的进攻下，新鸿基地产在本土似乎也要面临越来越大的竞争。近一年其虽积极参与投标，去年仅以招标方式获取了香港沙田一宗住宅地。
谈及此事，郭基煇坦言：“香港是公开的市场，港资发展商一直身处竞争很大的环境。”
至于新鸿基地产要如何应对，郭基煇表示，会做好本分，继续发展优质项目，下半年按计划推售香港及内地多个物业项目，保证货量的供应，又表示有信心完成2016/17财年400亿港元的销售目标。
虽然新增土地储备不多，但新鸿基地产似乎并不担忧。业绩会上，管理层就曾透露，在未来数年，每年在香港落成的可供出售住宅楼面将超过300万平方呎。
为保持持续的销售货值，新鸿基地产也在物色不同增添土地的机会，除了投地，也会采取农业地皮更改用途的管道吸纳土储。
据悉，新鸿基地产在新界、元朗、屯门等区域拥有大量农地。数据显示，截止2016年底，新鸿基地产在香港的土地储备为4930万平方呎，另外持有超过3000万平方呎的农地，大部分处于更改土地用途的不同阶段。
刚刚过去的7月份，新鸿基地产就通过65.3亿港元补地价的方式，将屯门兆康一宗地块转为了住宅兼商业用地，该项目创下近6年来香港最大宗补地价记录，楼面呎价约2288港元。
相比公开投标动辄过万的单价，这样的土地成本显然更“算得过账”。
以下为观点地产新媒体对新鸿基地产执行董事郭基煇先生的采访实录：
观点地产新媒体：此前管理层曾透露，截至2016年底新鸿基地产总销售额达286亿港元，完成今年400亿目标已是大概率事件，下半财年销售会如何推进？内地及香港的推货计划是怎样的？
郭基煇：新鸿基地产很满意2016/17上半财年的销售成绩，在2016/17下半财年，我们先后推售元朗Grand YOHO第二期、南昌站汇玺及屯门珀御，反应热烈。
内地方面，我们推售上海陆家嘴滨江凯旋门第一期、广州峻林二期、佛山泷景、东莞珑汇，以及广州天盈广场写字楼项目，有信心完成全年售楼目标400亿港元。
今年7-12月，香港推售的主要住宅项目包括销售中的元朗PARK YOHO Genova，接着将是西半山巴丙顿山、北角海璇、马鞍山云海、南昌站汇玺3B期、将军澳康城站项目，以及沙田九肚山的云端等，会继续货如轮转，月月有楼卖。
内地方面，主要推售项目包括上海滨江凯旋门第一期别墅、上海天荟第一期住宅、佛山泷景住宅和别墅，以及东莞珑汇住宅的新房源。
观点地产新媒体：去年新鸿基地产在广州连续推出了天环广场及天汇广场两个商业项目，目前出租率及人流量如何？未来一年内是否有其他新项目推出？
郭基煇：新地积极在内地一线城市发展，借助集团在香港建设大型城市综合体的成功经验，在内地开创市场潮流，旗下上海国金中心 (上海IFC) 及上海环贸广场 (上海ICC) 已是城市地标。
两个综合体项目皆与地铁站连接，写字楼出租率长期处于高水平，是不少跨国企业和金融机构的据点，这些标志性项目令集团优质品牌声誉从香港伸延至内地。
集团看好天环和天汇广场IGC的发展潜力，随着租户陆续进驻，商户营业额和人流逐渐增加，两个商场加起来每月人流超过200万人次，加上商场一直倾力为消费者带来全新的一站式购物玩乐体验，不定期推出具有吸引力的市场推广活动，为顾客的休闲娱乐生活添彩，因此两个商场将会逐步加强广州业务租金收入基础。
天环目前出租率85%，已成功吸引超过120个知名品牌进驻开业，包括苹果旗舰店及Palace LUXE电影院，不少是首次进驻广州的知名餐饮品牌及国际名店。
继电动车Tesla体验中心后，Porsche在亚洲首家城市展厅将于2017年第3季度在天环开幕，同季会开幕的知名品牌还包括Starbucks Coffee高端店。
IGC目前出租率约85%，预计今年年底引入更多时尚国际品牌及精品超市，包括Michael Kors， Furla， G Givenchy及Ole’等，年底出租率将会达90%。
目前，IGC云集超过150个时尚品牌，部分是首次进驻广州或内地市场的国际品牌、旗舰店或餐饮品牌。
IGC今年初正式开通连接地铁站的自动行人道后，商场人流每月录得 20% 增长，商户营业额亦有显著提升，商场内人气餐厅于用餐时段均出现两至三轮的等位现象。
IGC经常举办不同明星活动及特别展览吸引广州顾客，今年夏季为广大消费者带来广州首个规模最大、数量最多的B.Duck小黄鸭展览，包括全球最高的4米巨型B.Duck，人流量显著上升。
随着超甲级双塔写字楼天盈广场入驻率不断提高，希尔顿集团旗下华南首家超五星级康莱德酒店于5月开业，IGC人流量亦进一步提升。
新项目方面，最主要为上海浦西的徐家汇中心超大型综合发展。新地在2013年购入徐家汇中心地皮发展项目作长线投资，项目已命名为徐家汇国贸中心，总楼面面积约71万平方米（760万平方呎，包括地库楼面），约等于上海IFC及上海ICC的总和，项目将发展优质写字楼、商场及酒店物业。徐家汇国贸中心落成后，将为上海带来令人瞩目的新地标，会与上海IFC及上海ICC产生协同效应。
集团对内地经济的长远前景充满信心，上海IFC及上海ICC的写字楼及商场租务一直表现卓越，商场人流及租户营业额均有满意表现，可见这两个综合项目都非常成功，并得到各界赞赏和认同。
徐家汇国贸中心项目处于优越位置，预期将进一步增强集团在内地物业市场的地位和品牌。
观点地产新媒体：随着内地房企涌入拿地，您认为这会给香港市场及本土开发商带来怎样的影响？
郭基煇：香港是公开的市场，港资发展商一直身处竞争很大的环境，会更加追求精益求精，就像新鸿基地产致力发展优质项目，做好本份。
我们希望香港政府提供更多土地去解决市民的房屋短缺及居住问题。近几个月卖地成绩理想，相信大家会继续以市价推盘。
事实上，港资发展商亦有在内地投地。
观点地产新媒体：去年底开始内地一二线热点城市出台了多项政策为市场降温，住宅及公寓市场都在调控范围内，新鸿基地产在内地的项目是否有受到影响？您怎么看目前内地的房地产市场以及接下来的发展？
郭基煇：近期一二线城市楼宇成交受冷却楼市的措施影响而有所下跌，虽然近年来房地产调控趋严，但有关措施有效调节过份积热及投机的市场，都是对内地经济长期有利的政策。
去年以来，国内政府对于房地产市场的调控采取了区别对待的政策。对于之前库存比较高的三四线城市，采取棚改货币化的方式定向去库存；而对于需求比较旺盛和房价涨幅比较高的一二线城市，则采取措施抑制需求，同时增加长期供给。这种区别处理的调控方式对国内房地产市场的长期发展是非常有帮助的。
内地的城镇化率还处于持续提高的过程中，大型城市集群对于人口的吸引力也会一直存在。因此，长期来看一二线城市房地产市场仍然有很大的发展潜力，刚性需求强劲，将会继续支持楼市的健康发展。
新地整体策略是聚焦在主要城市黄金地段综合发展项目，包括北京、上海、广州等。我们发展的项目主要是能突显香港发展商优势，包括高端住宅和大型综合式项目。现时新地内地资产占资产总值比例达20%以上。
新地早在九十年代初，回归前在北京投资王府井新东安项目， 现时已发展成北京APM；2003年起，我们在上海陆家嘴投资，发展上海IFC。
前新地主席郭德胜先生及邝肖卿夫人祖籍广东省中山石岐及广州花都，郭氏家族情系家乡，新地先后在中山石岐及广州花都发展了优质物业——中山奕翠园及花都御华园。
过去十年，集团更在广州及其他珠三角地区投资多个高质量项目，打造新地标，如广州中轴中心的天环广场及珠江新城的天汇广场，这些项目都见证着粤港澳大湾区的发展，未来更会继续发挥我们优势，继续积极投资。
目前大湾区定位是全世界第四大湾区，媲美纽约、旧金山及东京三大湾区。在早前签订的《深化粤港澳合作推进大湾区建设框架协议》下，广东负责构建科技及产业创新中心，以及成为先进制造业和现代服务业基地，深圳则以科技为主。
随着大湾区的发展，香港与内地进一步融合，发展成一小时生活圈，例如前海及广州金融区、广州南站、高铁、港珠澳大桥及广深铁路等陆续发展，交通便利，港商在大湾区的发展潜力十分大。
观点地产新媒体：随着市场的演变，大部分已经创立并发展多年的企业，都在不断转型和调整自己的方向，新鸿基地产对此怎么看？
郭基煇：集团以地产业务为主，这么多年以来，新地一直坚持发展优质物业，以最负责任态度，以心建家，同时发展住宅、高级写字楼、商场和酒店项目，服务不同客户。
市场演变方面，以网购为例，传统零售市场受网购的冲击会愈来愈大，所以商场需要坐落黄金地段，与城市交通配套接轨，配合最优秀的招租及物业管理团队，并为客户带来不一样的生活体验，就能够在市场突围而出。
大型品牌对商场的要求愈来愈高，我们会做好硬件及软件的配套，带来更多具特色的商户、设施及推广活动，提升独特性，吸引更多品牌进驻，集中做更多优质品牌的旗舰店，成为市中心地段的领导商场。
我们已把握新科技的机遇为业务增值，例如拓展新手机程序，方便客户泊车及传送限定优惠信息，吸引他们多些前来商场购物，使商户生意额保持较高增长。
集团会继续努力与时并进，扩阔视野，应用各式科技在不同项目上，而近年新冒起的公司亦值得我们学习。
